الاستثمارات العقارية: هل هي آمنة مثل المنازل؟
يدل على العقلية التقليدية بأن العقارات هي أحد أكثر خيارات الاستثمار أمانًا.
تعتقد سلسلة الفكر القديمة أن الاستثمار العقاري خالٍ من المخاطر إلى حد كبير ويوفر أفضل وسيلة للتحوط ضد التضخم.
ومع ذلك ، اكتشف العالم مؤخرًا بعد حوادث متعددة في العقارات أن المنازل ليست آمنة كما كانت تعتبر .
تعدد هذه المقالة المخاطر المختلفة التي يجب على المستثمر أن يواجهها أثناء الاستثمار في العقارات. بعض المخاطر الشائعة هي كما يلي:
الخطر رقم 1: خطر المستأجرين السيئين
عادة ما يستثمر الكثير من الأشخاص الذين يستثمرون في العقارات من أجل التدفقات النقدية التي يتم تلقيها من العقارات. يتم استلام هذه التدفقات النقدية في شكل مدفوعات إيجارية متزايدة باطراد. الافتراض وراء هذه التدفقات النقدية هو أن المستثمرين سيكونون دائمًا قادرين على إيجاد مستأجرين جيدين. يدفع المستأجرون الجيدون في الوقت المحدد ، ولا يدمرون الممتلكات ولا يتسببون في متاعب قانونية أخرى.
ومع ذلك ، فقد أظهرت الأبحاث أن هناك احتمالية جيدة إحصائيًا ألا يجد المستثمرون دائمًا مستأجرًا جيدًا. يتم تصنيف المستأجرين السيئين على أنهم الخطر الأول من قبل معظم المستثمرين العقاريين المخضرمين.
على الرغم من أن نسبة صغيرة جدًا من المستثمرين سيواجهون مستأجرين سيئين ، إلا أن هناك فرصة جيدة لأن ينتهي بك الأمر بتكاليف قانونية كبيرة إذا جاء أحدهم في طريقك. وبالتالي ، فإن الاستثمار العقاري هو أيضًا عمل شعبي. هذا هو سبب رغبة الملاك في الاطلاع على درجات الائتمان وسجلات الشرطة قبل تأجير ممتلكاتهم. الفكرة هي التخفيف من هذه المخاطر.
المخاطرة الثانية: مخاطر السيولة
من المحتمل أن تكون الاستثمارات العقارية هي الأكثر سيولة مقارنة بجميع الاستثمارات الأخرى. وذلك لأن مبلغ المال المطلوب للاستثمار العقاري ضخم ويتطلب التزامًا كبيرًا من الموارد المالية الشخصية لأي مستثمر.
لذلك ، إذا كنت مستثمرًا عقاريًا وترغب في الخروج من عقار ، فلا يوجد سوق جاهز يوفر عروض أسعار دقيقة إلى دقيقة فيما يتعلق بممتلكاتك. أيضًا ، فإن المشترين الذين يرغبون في الدخول في مثل هذه الصفقة الضخمة قليلون ومتباعدون.
ومن ثم يمكن تصفية الأسهم والسندات والذهب في بضع دقائق إذا اضطر المستثمر إلى ذلك. ومع ذلك ، فإن العقارات تستغرق وقتًا طويلاً للتصفية. يجب أن يتم تسعير عدم السيولة هذا في الاستثمار العقاري لضمان عدم قيام المستثمرين برهان سيئ.
المخاطرة رقم 3: مخاطر الرافعة المالية
في النقطة أعلاه ، ذكرنا أن الاستثمارات العقارية تتطلب عادةً التزامًا كبيرًا برأس المال. معظم الناس الذين يشترون العقارات ليس لديهم هذا النوع من رأس المال الفائض للاستثمار في عقار معين. وبالتالي ، فإن أكثر من ثلثي العقارات التي يتم شراؤها وبيعها في أي سوق لها نفوذ مرتبط بها.
عادة ما يشتري الناس منزلًا برهن عقاري. يمتد الرهن العقاري على مدى فترة طويلة ، دعنا نقول 30 عامًا أو نحو ذلك. لذلك فإن الفائدة المستحقة على الرهن العقاري هي أضعاف المبلغ الأصلي المقترض!
للإضافة إلى ذلك ، فإن الدفعات الشهرية الأولى التي يتم سدادها للرهن العقاري تشتمل على الفائدة بشكل حصري تقريبًا. وبالتالي ، على مدى السنوات الأربع الأولى أو نحو ذلك ، بالكاد يدفع المرء أي أصل!
نظرًا لأن العقارات مرتفعة للغاية ، فإنها تعتمد بشكل حصري تقريبًا على ارتفاع أسعار العقارات بشكل مستمر. لا تحتاج أسعار العقارات إلى الانخفاض. مجرد الركود سيجعل تكاليف الفائدة غير مستدامة وسيأخذ الاستثمار في المنطقة الحمراء!
لذلك ، فإن الاستثمارات العقارية تتعرض لبعض مخاطر التمويل الجسيمة على عكس ما يعتقده الناس.
الخطر رقم 4: مخاطر الطرف المقابل
عادة ما يشتري الكثير من الأفراد الذين يشترون العقارات وحدات غير مكتملة. الوحدات غير المكتملة أرخص بشكل عام ، والمطورين على استعداد لتقديم تمويل أكثر ملاءمة. ومع ذلك ، فإن شراء وحدات تحت الإنشاء ينطوي أيضًا على بعض المخاطر الجسيمة.
يصبح المستثمرون عرضة للتخلف عن السداد من قبل المطورين. أيضًا ، في كثير من الأحيان لا يتمكن المطورون من الحصول على الأذونات المطلوبة من السلطات المحلية. على هذا النحو يتأخر المشروع. نتيجة لهذا التأخير ، ينتهي الأمر بالمشترين إلى خسارة جزء من استثماراتهم حيث يتعين عليهم الاستمرار في دفع الإيجار.
وبالتالي ، فإن مشاريع الاستثمار العقاري عرضة لمخاطر الطرف المقابل. يحتاج المستثمرون إلى أن يكونوا مجتهدين ولديهم خطة للتخفيف من هذه المخاطر.
المخاطرة رقم 5: مخاطر المعلومات
سوق العقارات معتم للغاية عند مقارنته بالأسواق الأخرى. هناك معلومات محدثة ودقيقة متوفرة في الأسواق مثل الأسهم والسندات والسبائك. يمكن للمرء استخدام البيانات لقياس الاتجاهات في فئة الأصول واتخاذ قرارات مستنيرة.
ومع ذلك ، عندما يتعلق الأمر بالعقارات ، فإن البيانات الوحيدة المتاحة هي من الوسطاء المحليين. هؤلاء الوسطاء لديهم مصالح خاصة وبالتالي ليس لديهم سبب لتقديم معلومات موثوقة وقابلة للتنفيذ. وبالتالي فإن البيانات المتعلقة بالإيجارات الجارية وقيم رأس المال هي تخمين إلى حد كبير!
لذلك ، يحتاج المشترون إلى مصادر متعددة للمعلومات حتى يتمكنوا من تأكيد صحة البيانات التي يتلقونها. تم أيضًا تخفيف هذه المخاطر إلى حد كبير مع ظهور بوابات العقارات عبر الإنترنت والمعاملات المباشرة بين المشترين والبائعين. ومع ذلك ، تظل آلية اكتشاف الأسعار غامضة إلى حد كبير.
