كيف يمكن توقع سوق العقارات وتحديد فقاعات الأصول؟
- الأول هو عندما يمر الاقتصاد الأساسي لموقع معين بتغيير. هذا يعني أن هناك بطريقة ما مستوى معيشة أفضل أو المزيد من فرص العمل المتاحة في هذا المجال مما يجعل من الضروري لمزيد من الناس البقاء هناك.
- وإلا ، يمكن أن تكون هناك فقاعة مضاربة حيث يشتري المستثمرون بسعر مرتفع اليوم ليكونوا قادرين على البيع بسعر أعلى غدًا.
السؤال الذي يطرح نفسه كيف يمكن توقع الأسواق؟ كيف يمكن التمييز بين ارتفاع السعر الواقعي والفقاعات؟ في هذه المقالة ، سنحاول شرح بعض المقاييس التي يمكن أن تسمح للمستثمرين بالقيام بذلك.
اسعار الفائدة
كانت أسعار الفائدة هي العامل المشترك في كل سيناريو الازدهار والكساد الذي شهدناه في سوق العقارات. سواء كانت السبب المباشر أم لا ، فهي مسألة نقاش. ومع ذلك ، فهي بالتأكيد من بين الأسباب.
كل ازدهار سوق العقارات ، سواء كان ذلك في اليابان أو الولايات المتحدة أو الصين أو الهند ، استمر في جو من أسعار الفائدة المنخفضة. وذلك لأن أسعار الفائدة المنخفضة تؤدي إلى زيادة المعروض النقدي والسيناريو الذي يتدفق فيه المشترون فجأة بالنقود الزائدة ويصطفون في طابور لشراء المنازل.
والعكس صحيح أيضًا. كما نتجت جميع حالات الانهيار في سوق العقارات عن زيادة مفاجئة وغير متوقعة في أسعار الفائدة. جميع الأزمات من أزمة الرهن العقاري إلى “العقد الضائع” تعود جذورها إلى ارتفاع أسعار الفائدة.
كمستثمر ، يجب على المرء أن يبتعد عن أي أسواق يبدو أن ارتفاع أسعار العقارات فيها مدفوع بانخفاض سعر الفائدة . هذا لأنه ، في معظم السيناريوهات ، من المحتمل أن تكون هذه فقاعة ملكية.
جرد المساكن
مقياس آخر مهم يمكن للمستثمرين العقاريين قياسه للحكم على ما إذا كان السوق في حالة فقاعة هو مخزون المساكن. يشير جرد المساكن إلى كمية المنازل غير المباعة التي يمتلكها المطورون في سوق معين.
في سيناريو السوق المعتاد ، يظل مخزون المساكن في السوق مستقرًا. وذلك لأن المطورين لديهم فكرة تقريبية عن عدد المنازل التي سيشتريها المشترون في فترة معينة ، وبالتالي سيخلقون منازل يمكنها تلبية هذا الطلب دون التسبب في زيادة العرض. ومع ذلك ، عندما يقترب السوق الصاعد ، يكون هناك نقص مفاجئ في مخزون المساكن. هذا يعني أنه لن يكون هناك منازل متوفرة في السوق! من ناحية أخرى ، خلال سوق هابطة ، هناك زيادة مفاجئة في مخزون المساكن. لذلك ، هناك العديد من المنازل المتاحة في السوق. ومع ذلك ، هناك عدد قليل جدًا من المشترين على استعداد لشرائها.
وبالتالي ، فإن مراقبة رقم مخزون الإسكان يمكن أن تخبر المستثمر ، ما هي مرحلة دورة الأعمال التي يمر بها السوق حاليًا؟
معدلات الامتصاص
معدلات الامتصاص مثل عكس مخزون المساكن. يخبرنا جرد المساكن عن عدد المنازل غير المباعة في السوق خلال فترة معينة. من ناحية أخرى ، تخبرنا معدلات الاستيعاب بعدد المنازل التي تم شراؤها في السوق خلال فترة معينة. يمكن تقدير هذا الرقم عادةً من عدد الطلبات التي تتلقاها الحكومة لنقل سندات الملكية. مرة أخرى ، يشير الرقم المتزايد إلى جري ثور بينما يشير الرقم الهابط إلى تشغيل دب.
الأجور لقيم رأس المال
مقياس آخر للقدرة على تحمل التكاليف هو مقارنة الأجر السنوي للشخص العادي الذي يقيم في حي معين بقيم رأس المال السائدة في الحي. ستعطينا النتيجة عدد السنوات التي يجب أن يعملها الشخص من أجل شراء منزل في منطقة معينة. عادة ما يتم تقدير متوسط الأجور من متوسط أجور العمال الذين يعيشون في منطقة معينة.
تشير الأرقام بين النطاقات من 5 إلى 10 إلى القدرة على تحمل التكاليف. هذا لأنه إذا كان بإمكان الشخص شراء منزل بنسبة 100 ٪ من أجره في غضون 5 إلى 10 سنوات ، فيمكنه تحمل رهن عقاري لمدة 20 عامًا. ومع ذلك ، إذا تجاوز الرقم 20 ، فهذا يدل على فقاعة.
يمكن أن تكون الجذور الكامنة وراء هذا السعر المرتفع هي حقيقة أنه سوق يحركه المستثمر وأن الشخص العادي هو مجرد مستأجر!
التأجير لقيم رأس المال
من أفضل الطرق للتنبؤ بفقاعة الإسكان مقارنة قيم الإيجار بقيم رأس المال. عندما تتغير الأساسيات الاقتصادية الأساسية لعقار معين ، تتغير قيم الإيجار وكذلك رأس المال في وقت واحد.
ومع ذلك ، في حالة حدوث فقاعة ، يرفع المضاربون قيم رأس المال ويتوقعون المزيد من مكاسب رأس المال. ومع ذلك ، فإن القيم الإيجارية لا ترتفع لأن المستأجرين لا يرون أي تغيير في قيمة العقار. لذلك ، يوجد في مثل هذه الأسواق تفاوت كبير بين الإيجارات وقيم رأس المال والتي يمكن اعتبارها إشارة مؤكدة للفقاعة.
